Neue Wege der Kommunalen Immobilienpolitik

Wie Kommunen für bezahlbares Wohnen sorgen können:

Das Praxismodell der sozial gerechten Bodenordnung

Wilhelm Neurohr

Am 22. September 2021 wurde im WDR-Fernsehen eine aufrüttelnde Dokumentation gesendet: „Der WohnWahnsinn in NRW. Wer kann sich diese Mieten noch leisten?“  Als Lichtblick wurde das wegweisende Immobilienkonzept der Stadt Münster dargestellt. Mit einem eigenen Amt für Immobilienmanagement und Richtlinien für die Grundstücksvergabe hat sich die Stadt Münster  bereits 2014 zum Ziel gesetzt, ausreichend Bauland zu schaffen – für öffentlich gefördertes und förderfähiges sowie auch für frei finanziertes Wohnen.  Dabei soll Wohnen bezahlbar bleiben und breiten Kreisen der Bevölkerung der Zugang zu Wohneigentum ermöglicht werden. Im Kontrast dazu stehen die exorbitant steigenden Grundstücks- und Mietpreise an bevorzugten Wohnstandorten der Kleinstädte im Umland der nördlichen Ruhrgebietsstädte im Übergang zum Münsterland, deren Immobilienmarkt dem „Spiel der freien Kräfte“ überlassen wird.

Was haben die attraktive Großstadt Münster und die kleine Stadt Haltern am See gemeinsam? Die hohen Grundstückspreise und die demzufolge hohen Mietpreise  liegen etwa gleichauf. Was unterscheidet die beiden Städte? Mit aktiver und sozial orientierter Immobilienpolitik sorgt die Stadt Münster für bezahlbares Wohnen, während die Stadt Haltern weitgehend dem freien Immobilienmarkt die Entwicklung überlässt. Dabei wäre das vorbildliche Konzept der Stadt Münster mit dem „Modell der Sozialgerechten Bodenordnung“ eine Blaupause auch für kleinere Kommunen wie Haltern. Letztere mutiert ungebremst zur teuersten Wohnstadt in der Region und übertrifft sogar Münster bei den Grundstückspreisen, zum Nachteil ihrer Bewohner und zum Vorteil der Grundbesitzer.

Das Amt für Immobilienmanagement in Münster bietet demgegenüber Grundstücke zum Verkauf oder zur Vergabe im Erbbaurecht sowie in kleinerem Umfang zur Vermietung oder Verpachtung an. Das sind unter anderem:

• Grundstücke für Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und Reihenhäuser (für Privatpersonen)
• Grundstücke für Mehrfamilienhäuser (für Investoren/Investorinnen)
• Grundstücke für gemeinschaftliche Wohnformen (für Baugemeinschaften und Nutzungsgemeinschaften oder auch als Mietmodell)
• Gewerbliche Flächen oder landwirtschaftliche Nutzflächen zur Vermietung oder Verpachtung

Seit 2014 dem hat das Amt für Im­mobilienmanagement mehr als 100 ha Flächen
angekauft, die nach und nach zu Bauland entwi­ckelt werden.

Meilenstein: Grundstücksvergabe per Erbpacht

 Ein weiterer Meilenstein wurde in Münster 2019 beschlossen: Die Neuausrichtung des Erb­baurechts, mit dem die Stadt Münster langfristig die Steuerungsmöglichkeit über ihre Flächen behält und der Beschluss zu den gemeinschaftlichen Wohnformen. Neue gemeinschaftliche, inklusive und genossenschaftliche Wohnformen sollen dabei aktiv gefördert werden. In jedem Baugebiet wird es künftig hierfür Platz geben.

Bestehende Erbbaurechte werden grundsätzlich nicht verkauft, Ausnahmen bedürfen der Zustimmung des Rates. Mehrfamilienhausgrundstücke im öffentlich geförderten Wohnungsbau werden nur noch im Erbbaurecht mit 60 Jahren Laufzeit vergeben.
Grundstücke für Mehrfamilienhäuser im freifinanzierten Wohnungsbau können verkauft
oder im Erbbaurecht vergeben werden, bei Punktegleichheit im Vergabeverfahren wird
das Erbbaurecht bevorzugt. Grundstücke für Mehrfamilienhäuser für Wohnbaugenossenschaften, gemeinschafts­orientierte, inklusive oder soziale Wohnprojekte, Stiftungen oder Organisationen, die auf preiswertes Wohnen ausgerichtet sind, können verkauft oder im Erbbaurecht vergeben werden (Wahlrecht).

Einfamilienhausgrundstücke werden verkauft, strategisch gelegene Grundstücke (z. B. neben bestehenden oder neuen Infrastruktureinrichtungen) werden im Erbbaurecht mit 75 Jahren Laufzeit vergeben. Grundstücke für gemeinnützige/soziale Zwecke oder Mischnutzungen (z. B. Kita/Wohnen) werden im Erbbaurecht mit einer Laufzeit zwischen 30 und 60 Jahren vergeben.

Niedrigste Miete und  Anteil Sozialwohnungen als Vergabekriterien

 Der Verkauf von Wohnbaugrundstücken zur Eigennutzung erfolgt nach festgelegten transparenten Vergabekriterien. Grundstücke für Mehrfamilienhäuser und gemeinschaftliche Wohnformen werden in der Regel nach dem besten Konzept und/oder der niedrigsten Startmiete vergeben. Die Kriterien und Voraussetzungen sind in den jeweiligen  Ausschreibungsunterlagen sowie in den Vergabegrundsätzen transparent veröffentlicht. Darin heißt es:

„Gemäß den Beschlüssen des Rates zur Sozialgerechten Bodennutzung in Münster beschreitet die Stadt Münster neue Wege sowohl beim Erwerb von
Wohnbaupotentialflächen als auch bei der Vermarktung städtischer Baugrundstücke. Hierdurch soll eine verbesserte Wohnraumversorgung insbesondere für bestimmte
Zielgruppen (Haushalte mit geringem und mittlerem Einkommen, Familien und Alleinerziehende mit Kindern, Studierende, Ältere und Menschen mit Behinderungen)
unter Berücksichtigung der Mengenziele des Handlungskonzepts Wohnen (1.500 WE pro Jahr; davon 300 WE im öffentlich geförderten Wohnungsbau) erreicht werden.“

 Demgegenüber führt der soziale Wohnungsbau in der Stadt Haltern am See ein Schattendasein und stößt „im Interesse einer homogenen Bevölkerungsstruktur“ (Zitat eines Ratherrn) eher auf politische Ablehnung, so dass die Stadt Schlusslicht in Land und Region ist. In Münster wird dagegen eine soziale Durchmischung als Grundvoraussetzung einer gesunden Stadtentwicklung betrachtet und angestrebt.

Quartiersentwicklung mit sozialer Ausgewogenheit

Deshalb werden in Münster bei der Vermarktung städtischer Grundstücke zur Schaffung von Mietwohnraum oder Wohnungseigentum (Geschossbau, Reihenhaus) oder gemeinschaftlichen Wohnformen bestimmte  Grundsätze zugrunde gelegt. Damit sollen zugleich preisdämpfende Effekte am Grundstücks- und Wohnungsmarkt bewirkt und ausgewogene sowie nachhaltige Angebots- und Quartiersentwicklungen gesteuert werden. Über die definierten Verfahrensweisen in diesen Grundsätzen soll die Gleichbehandlung aller Marktakteure sowie Transparenz im Vermarktungsprozess gewährleistet werden. (Kungeleien und Mauscheleien bei der Grundstücksvergabe sind somit ausgeschlossen).

In den Standortbezogenen Zielsetzungen der Stadt Münster heißt es:

„Durch die Vermarktung städt. Grundstücke wird die Angebotsvielfalt am Wohnungsmarkt zu Gunsten der sozialen Wohnraumversorgung, freifinanzierter Miet- und Eigentumswohnungen sowie gemeinschaftsorientierter Wohnformen gestärkt. Die Aspekte der Kinder- und Familienfreundlichkeit, Sozial- und Generationengerechtigkeit, Barrierefreiheit und Umweltfreundlichkeit finden hierbei besondere Berücksichtigung.“

 Konkrete Zielvorgaben für Investoren

 Während die Stadt Haltern den fast ausschließlich privaten Investoren beim Wohnungsbau weitgehend freie Hand lässt, um deren Rendite-Interessen zu bedienen, scheut sich die Stadt Münster nicht, konkrete Zielvorgaben für jeden Standort im Rahmen ihrer städtischen Planungshoheit zu entwickeln. Es werden sogar Qualitäts- und Mengenziele für das jeweilige Grundstück definiert, darunter auch eine Wohnflächenbegrenzung im Interesse bezahlbaren Wohnens. (Demgegenüber liegen die Wohnflächenansprüche in deutlich Haltern über dem Landes- und Bundesdurchschnitt). In Münster legt man Wert auf:

• barrierefreie Wohnqualitäten (z. B.: Erschließung durch Aufzug,
  bodengleiche Dusche) bezahlbares Wohnen (z. B. Wohnflächenbegrenzung)
  • familienfreundliches Wohnen (z. B. direkter Zugang zu
  privaten/gemeinschaftlichen Freiflächen, funktionsneutrale Raumangebote)
  • studentisches Wohnen (z. B. nachfragegerechtes Angebot, Konzept zur
  Nachfolgenutzung)
  • Senioren- und behindertengerechtes Wohnen (z. B. Betreuungs-
  /Serviceangebote, Gemeinschaftsräume/-flächen, alltagstaugliche
  Baustandards)
  • Wohnen im Eigentum (z. B. Eigentumswohnungen, Bauträgermaßnahmen)
  • besondere städtebauliche/architektonische Qualitäten (z. B. Wettbewerb/
  Mehrfachbeauftragung)
  • gemeinschaftliches Wohnen (z.B. im Eigentum, zur Miete, in
  Genossenschaften).

Stadt setzt die Kaufpreise fest

Die Vermarktung der Grundstücke erfolgt in Münster auf der Grundlage eines Vermarktungs-
und Preisfestsetzungsbeschlusses durch den Haupt- und Finanzausschuss. Unter Berücksichtigung der allgemeinen städt. Zielsetzungen zur Wohnraumversorgung und Stadtentwicklung sowie der standortbezogenen Zielsetzungen basiert der Kaufpreis grundsätzlich auf dem so ermittelten Verkehrswert. (Nur im begründeten Einzelfall kann ein Verkauf auch gegen ein Kaufpreisgebot erfolgen.)

Für das Bewerbungs- und Auswahlverfahren gelten in Münster folgende Maßgaben:
• Zwingende Abgabe einer Verpflichtungserklärung über die Bereitschaft zur
Erfüllung der im Exposé festgeschriebenen Zielvorgaben für das
ausgeschriebene Grundstück als Voraussetzung für die Teilnahme am
weiteren Verfahren
• Angebot zur Höhe der Startmiete bei öffentlich geförderten Wohnungen
• wenn gefordert: Angebot zur Höhe der Startmiete im freifinanzierten
Wohnungsbau
• Bei Vermarktungen gegen Kaufpreisgebot entscheidet das höchste Gebot.
• Bei Angebotsgleichheit entscheidet das Los.
• In besonderen städtebaulichen Situationen erfolgt die Bewerberauswahl durch
ein Qualifizierungsverfahren (Wettbewerb).

Gemeinschaftsorientierte Bau- und Wohnformen

 Eine Vermarktung von Grundstücken zur Stärkung von Gemeinschaftswohnformen
erfolgt in Münster zweckgerichtet und unter standortbezogenen Zielsetzungen mit
entsprechenden Vorgaben zur Realisierung von
• gemeinschaftsorientiertem Wohnen zur Miete („Investorenmodell“) oder
• genossenschaftlichem Wohneigentum zur Selbstnutzung oder
• selbstgenutztem Wohneigentum für Baugruppen/-gemeinschaften.

Damit anzustrebende Ziele und Projekttypen werden mit dem Preisfestsetzungs- und
Vermarktungsbeschluss von den politischen Gremien festgelegt. Eine gezielte Grundstücksvermarktung zugunsten gemeinschaftsorientierter Bau- oder Wohnformen gliedert sich in mehrere Verfahrensschritte. Die Bewerber, die den Zuschlag erhalten haben, bekommen 12 Monate Zeit zur Projektentwicklung. Danach ist innerhalb angemessener Frist der Grundstückskaufvertrag zu beurkunden.

Vertragliche Verpflichtung zu öffentlich gefördertem Wohnraum

 Zur grundsätzlichen vertraglichen Verpflichtung der Grundstückskäufer gehört in Münster der Baubeginn innerhalb von 12 Monaten und Vollendung innerhalb von 24 Monaten, andernfalls kann die Stadt vom Vertrag zurücktreten. Auch der Anteil des auf dem Grundstück zu errichtenden öffentlich geförderten Wohnraums (Nettowohnfläche) wird vertraglich festgelegt.

Ein entsprechender Förderantrag ist in der Regel innerhalb von 6 Monaten nach
Vertragsabschluss zu stellen. Bei Nichteinhaltung dieser Verpflichtung hat die Stadt Münster das Recht vom Vertrag zurückzutreten. Für den zu errichtenden Wohnraum gilt, dass die in den jeweiligen Wohnraumförderbestimmungen festgelegte Höchstdauer der Sozialbindung zu vereinbaren ist. Zudem ist der Jahresprimärenergiebedarf gemäß dem jeweiligen Beschluss des Rates der Stadt Münster („Energiesparhaus Münster“) bei der Bebauung des Grundstücks einzuhalten.

Sozialer Wohnungsbau als kommunale Selbstverpflichtung

 Die „Sozialgerechte Bodennutzung in Münster“ sieht für städtische Grundstücke im Bereich der Mehrfamilienhausbebauung einen Zielwert von 60 % der entstehenden Nettowohnfläche zur anteiligen Errichtung von gefördertem Mietwohnraum (mind. 70 % zugunsten Einkommensgruppe A, max. 30 % zugunsten Einkommensgruppe B) vor  (besondere kommunale Selbstverpflichtung). Der Anteil des geförderten Wohnraumes soll im Plangebiet insgesamt verwirklicht werden. Unter Berücksichtigung dieser Vorgaben kann der je Baugrundstück zu fordernde Anteil am öffentlich geförderten Mietwohnraum zwischen 0 und 100 % variieren.

Nachhaltiges Bauen und Wohnen

 In seinem Arbeitsprogramm 2020/2021 hat sich das Amt für Immobilienmanagement  der Stadt Münster auf dem Weg zur Klimaneutralität nachhaltiges Bauen und Wohnen als Schwerpunkt gesetzt. Um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, möchte die Stadt Münster neben einem „Mehr“ an Wohnraum auch neue Formen des Zusammenlebens aktiv unterstützen. Daher hat der Rat der Stadt Münster im Oktober 2019 beschlossen
gemeinschaftsorientierte, genossenschaftliche und inklusive Wohnprojekte zu fördern.

In Zukunft wird in den Baugebieten von Münster daher grundsätzlich ein wesentlicher Anteil der Grundstücke für Mehrfamilienhäuser für ge­meinschaftliche, inklusive und genossenschaftli­che Wohnformen angeboten. Demgegenüber hat die Stadt Haltern am See gerade ein genossenschaftliches Projekt für Mehrgenerationenwohnen abgelehnt und die Grundstücke stattdessen Einkommensstarken für Einfamilienhausbau zu voraussehbar astronomisch hohen Grundstückspreisen angeboten. Die städtische Flächenentwicklungsgesellschaft hat kein annähernd attraktives Konzept für eine soziale Bodenordnung wie in Münster vorzuweisen, sondern beteiligt sich an preistreibenden Wohnbaukonzepten nach altem Muster.

Halterner Sichtweise auf die Immobilienpolitik

Das Münstersche Praxismodell der sozial gerechten Bodenordnung findet bundesweit Anerkennung, ähnlich wie das vorbildliche „Ulmer Modell“, (das auch hier im Lokalkompass vorgestellt wurde). Doch aus dem Halterner Rathaus kam lediglich der  Hinweis, dass  man hier „eine andere Sichtweise auf die Immobilienpolitik“ habe  und „nicht in der Lage sei, millionenschwere Beträge für den Ankauf von Grundstücken aufzubringen“. Das  leidige Argument, „was alles nicht geht“ verhindert Innovation nach dem Motto: „Lasst uns schauen, was vielleicht in Haltern in kleinerem Maßstab auch geht?“ Mit der Abwehr neuer Modelle ist damit ein „weiter so“ wie bisher in Haltern am See besiegelt  – oder gibt es wenigstens ein Umdenken in Bezug auf den komplett vernachlässigten öffentlich geförderten Wohnungsbau in der teuren Seestadt und bezüglich städtische Zielvorgaben für Privatinvestoren?

In Münster war 2014 nach der Kommunalwahl die wohnungs- und grundstückspolitische Trendwende unter einem rot-grünen Ratsbündnis und danach unter einer schwarz-grünen Ratskoalition unter einem CDU-Bürgermeister möglich und wird dort als Erfolgsmodell zum Wohle der gesamten Bürgerschaft überparteilich fortgesetzt. Wie man sieht: „Demokratie lebt vom Wechsel“, weniger von starren politischen Mehrheitsverhältnissen über Jahrzehnte.

Nur „mehr Bauland“ reicht nicht aus für bezahlbares Wohnen

Anders als in Haltern hat man in Münster erkannt: Um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, ist mehr Bauland zur Verfügung zu stellen zwar ein zentraler Baustein – aber er reicht nicht aus! Es muss öffentlich geförderter Wohnungsbau und soziale Bodenpolitik mittels Erbpacht etc. hinzu kommen, zumal die geförderten Wohnungen nach 25 Jahren aus der Sozialbindung herausfallen und die Mieten steigen. Nur mit privatem Wohnungsbau in den oberen Preissegmenten, wie in Haltern, nötigt man ganze Bevölkerungsschichten zur Abwanderung und schafft soziale unausgewogene Bevölkerungsstrukturen.

So bleibt Haltern am See wohl auch weiterhin ein unbezahlbar „teures Pflaster“ im Speckgürtel der großen Ruhrgebietsstädte und El Dorado für Spekulanten, mit Grundstückspreisen von durchschnittlich 307 €/qm (zum Vergleich in Münster 305 €/qm) und Höchstpreise  bis zu 700 €/qm (zum Vergleich: die teuersten Grundstücke in Münster bis 620,- €/qm, Stand September 2021). Die Nachbarstadt Dülmen mit  234€/qm bietet Halterner Abwanderern zwar eine Auffangmöglichkeit und kann überdies ein Vielfaches an öffentlich geförderten Wohnungen vorweisen. Das kann aber nicht Ziel der Halterner Stadtentwicklungspolitik sein, die von Münster allerlei lernen kann.

Wilhelm Neurohr